Parselasyon Nedir ?
İmar planı esas alınarak, bir bölgedeki arazi ve arsaların, Kanun’da belirtilen hükümlere uygun şekilde, düzenlenmesi, birleştirilmesi, ayrılması ve gerekli kamu hizmeti alanlarının (yol, yeşil alan, okul vb.) ayrılıp bu hizmetlere tahsis edilmesi işlemidir. Türk Hukukunda bu işlemler genellikle 3194 Sayılı İmar Kanunu‘nun 18. Maddesi kapsamında yürütüldüğünden, işlem yaygın olarak “İmar Uygulaması” veya “18 Uygulaması” olarak da anılır.
Parselasyonun Temel Amaçları ve Hukuki Dayanağı
Parselasyonun temel amacı, bir bölgeyi kaotik ve plansız yapılaşmadan kurtararak, düzenli, sağlıklı ve yaşanabilir kentsel çevreler yaratmaktır.
1. Kamusal Alanın Tesis Edilmesi
Parselasyon süreci, özel mülkiyete konu olan araziler içerisinden, imar planında belirlenmiş olan yol, meydan, park, otopark, teknik altyapı alanları (trafo, arıtma) gibi kamuya terk edilmesi gereken alanların, kanuni yöntemlerle ayrılmasını sağlar.
2. Yapılaşmaya Uygun Parsellerin Oluşturulması
İmar planında öngörülen yapılaşma koşullarına (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri) uygun olarak, yapı ruhsatı alınabilecek nitelikte, müstakil ve geometrik parsellerin üretilmesidir.
3. Mülkiyet Düzenlemesi (Dağıtım)
Bu süreçte, arazi sahiplerinin eski mülkiyetleri (parsel büyüklükleri) dikkate alınarak, yeni oluşan düzenli imar parsellerinden pay verilmesi esastır. Bu işlem, eşitlik ve hakkaniyet ilkesine dayanır.
Parselasyonun Teknik Aşamaları ve Hesapsal Süreçler
Harita mühendisleri için parselasyon, karmaşık bir jeodezik hesaplama, mülkiyet analizi ve planlama sürecidir.
1. Uygulama Sınırının Belirlenmesi
Parselasyonun yapılacağı alanın (Uygulama Alanı) sınırları, imar planına ve mülkiyet durumuna göre belirlenir ve halihazır harita bu sınırlar içinde üretilir veya güncellenir.
2. Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi
Parselasyonun en kritik aşamasıdır. DOP, uygulama alanındaki her bir parselden, kamu hizmet alanlarının karşılanması için yapılan yasal kesintidir.
- DOP’un Hesabı: Kanun gereği DOP oranı %40’ı geçemez ve hesaplanırken sadece kamu hizmeti alanları (Yol, Yeşil Alan vb.) dikkate alınır.
- Tüm arazi sahipleri, mülkiyet büyüklükleriyle orantılı olarak bu payı verirler.
3. Yeni Parsellerin Oluşturulması ve Alan Hesapları
- İmar Parsellerinin Tespiti: İmar planında gösterilen, yapılaşmaya uygun yeni parsellerin (genellikle Ada/Parsel Numaraları ile anılır) köşe koordinatları ve alanları geometrik olarak hesaplanır.
- Tahsis İşlemleri: Eski parsel maliklerine, kestiği DOP düşüldükten sonra kalan alana eşdeğer olacak şekilde, yeni imar parsellerinden yer tahsis edilir. Bu tahsis, mümkün olduğunca malikin eski parseline yakın bir yerden ve eşit değerde parselden yapılmaya çalışılır (Yerinde Tahsis Prensibi).
4. Teknik Rapor ve Paftaların Hazırlanması
Harita mühendisi tarafından, yapılan tüm işlemleri gösteren teknik belgeler hazırlanır:
- Parselasyon Planı (Pafta): Yeni oluşan imar adalarını, parsel numaralarını ve kamuya terk edilen alanları gösteren, koordinatları kesinleştirilmiş paftadır.
- Düzenleme Cetvelleri: Eski parsel bilgileri, DOP kesintisi, tahsis edilen yeni parsel bilgileri, maliklerin hak ve yükümlülüklerini gösteren detaylı tablolardır.
- Koordinat Özet Çizelgeleri: Yeni imar parsellerinin tüm köşe noktalarının Ulusal Koordinat Sistemine (TUREF) göre kesinleştirilmiş koordinatlarını içeren çizelgelerdir.
Tescil ve Onay Süreci
Parselasyon işlemi, teknik hesaplamaların bitmesiyle sonlanmaz; hukuki geçerlilik kazanması için onaylanması gerekir:
Onay Makamı: Hazırlanan planlar, ilgili Belediye veya Valilik (mücavir alan dışı) tarafından incelenir ve onaylanır.
İlan/Askı Süresi: Onaylanan planlar, yasal olarak belirlenen süre (genellikle 1 ay) boyunca ilgili idarede askıya çıkarılır ve ilan edilir. Bu süre zarfında maliklerin itiraz hakkı vardır.
Kesinleşme ve Tescil: İtiraz gelmezse veya itirazlar çözümlenirse plan kesinleşir ve Tapu ve Kadastro Müdürlüğü‘ne gönderilerek tapu siciline tescil edilir. Bu tescil ile eski parseller kapatılarak, yeni imar parsellerine ait müstakil tapu senetleri oluşur.
Parselasyon, Harita Mühendisleri için yalnızca bir ölçme işlemi değil, aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi, imar hukuku ve mülkiyet düzenlemesi gibi çok disiplinli bilgileri gerektiren, kamusal nitelikte bir mühendislik hizmetidir. Hatanın geri dönüşü zor ve maliyetli olduğu için, bu süreçte yüksek doğruluk ve mevzuata tam uyum hayati önem taşır.